Réforme de la TVA immobilière : ce qui change au 1er septembre 2026

Présentée comme une simple recodification, cette réforme introduit pourtant plusieurs évolutions susceptibles d’impacter concrètement les opérations immobilières. Une ordonnance du 17 décembre 2025 prévoit le transfert des règles de TVA du Code général des impôts vers le Code des impositions des biens et services (CIBS). Présentée comme une simple recodification, cette réforme introduit pourtant plusieurs évolutions susceptibles d’impacter concrètement les opérations immobilières. Dans cet article, nous vous présentons les principaux points à anticiper.

1. VEFA : modification de l’exigibilité de la TVA

Aujourd’hui, la TVA sur les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) est exigible au fur et à mesure des encaissements. Avec la nouvelle rédaction des textes :

• Pendant les travaux, la TVA reste exigible lors des encaissements ;

• A la réception de l’immeuble, le solde de TVA devient immédiatement exigible, même si les paiements correspondants ne sont pas encore encaissés.

Cette évolution pourrait entraîner un décalage de trésorerie pour les promoteurs. Elle nécessite donc une anticipation plus fine des flux financiers liés aux opérations.

2. TVA sur la marge immobilière : encadrement plus strict

Le régime de TVA sur la marge permet, dans certaines opérations immobilières (notamment pour les marchands de biens), de calculer la TVA uniquement sur la marge réalisée, et non sur le prix total de vente. La réforme confirme plusieurs conditions issues de la jurisprudence européenne et en ajoute certaines. La TVA sur la marge ne pourra s’appliquer que si :

1. Le bien conserve la même qualification fiscale entre l’acquisition et la revente (terrain à bâtir revendu comme terrain à bâtir, immeuble ancien revendu comme immeuble ancien) ;
2. Le bien a été acquis en vue de sa revente ;
3. La TVA supportée lors de l’acquisition n’était pas déductible, ou le bien comporte une TVA dite « rémanente ».

Ces précisions pourraient conduire à restreindre l’application du régime, notamment pour certaines opérations de division de terrains ou de restructuration immobilière. En pratique, certaines opérations aujourd’hui éligibles pourraient ne plus bénéficier de ce régime.

5. Locations immobilières : ce qui change pour l’option à la TVA

La réforme modifie également le périmètre de l’option permettant de soumettre volontairement certaines locations immobilières à la TVA. Deux évolutions principales sont à signaler :

1. Extension de l’option aux locations de terrains nus, ce qui peut permettre de récupérer la TVA sur certains investissements ;
2. Suppression de l’option pour certaines locations de logements assorties de droits réels immobiliers (par exemple certains baux de longue durée utilisés dans des opérations d’accession à la propriété).

Dans ces situations, la location resterait exonérée de TVA et la TVA sur les investissements pourrait ne plus être récupérable. Ces évolutions peuvent modifier la rentabilité de certains montages immobiliers.

En conclusion : les impacts à anticiper de la réforme de la TVA immobilière

Même si la réforme est présentée comme une recodification, plusieurs évolutions peuvent avoir un impact concret sur la structuration et la trésorerie des opérations immobilières, notamment pour les opérations de promotion immobilière, les marchands de biens et certains montages de financement ou d’accession à la propriété.

Dans ce contexte, une analyse préalable du régime de TVA applicable à vos opérations reste recommandée avant l’entrée en vigueur prévue le 1er septembre 2026. Le Groupe MG accompagne les professionnels de l’immobilier dans l’analyse des impacts de cette réforme et l’adaptation de vos projets en cours.