Réintégration des amortissements en LMNP : ce que change la loi de finances 2025
Depuis la promulgation de la loi de finances 2025 le 15 février 2025, les règles applicables aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP) évoluent de manière importante. L’article 84 prévoit désormais la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente du bien.
Cette réforme a suscité de nombreuses interrogations chez les investisseurs en fiscalité immobilière locative. Pourtant, il est essentiel d’en comprendre précisément les mécanismes et surtout d’en mesurer l’impact réel, sans tirer de conclusions hâtives.
Quels sont les propriétaires concernés ?
Cette évolution concerne les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) soumis au régime des plus-values des particuliers. Lors de la revente d’un bien immobilier exploité en location meublée, les amortissements pratiqués devront désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable.
En revanche, les loueurs en meublé professionnels (LMP) ne sont pas concernés par cette réforme, car ils relèvent déjà du régime des plus-values professionnelles, qui obéit à des règles fiscales différentes.
Quels types de logements sont concernés ?
La réforme s’applique à la majorité des biens exploités dans le cadre d’une activité de location meublée, qu’il s’agisse de location longue durée, location saisonnière ou de meublés de tourisme.
En revanche, certains établissements restent exclus du dispositif, notamment :
- Les résidences étudiantes avec services ;
- Les résidences seniors ;
- Les EHPA, EHPAD et résidences autonomie ;
- Les foyers de vie et établissements médicalisés ;
- Certaines résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées.
Ce qui change concrètement dans le calcul de la plus-value LMNP
Avant : Prix de vente – prix d’acquisition
Les amortissements déduits pendant la période de location n’avaient aucun impact sur ce calcul.
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements admis en déduction devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value.
Autrement dit, le prix d’acquisition sera diminué du montant des amortissements utilisés fiscalement pendant la durée de détention du bien. Le mécanisme devient donc le suivant.
Maintenant : Prix de vente – (prix d’acquisition – amortissements déduits)
Voici un exemple : un investisseur achète un bien en 2015 pour 100 000 € et le revend en 2025 pour 120 000 €.
- Pendant la période de location, il a déduit : 30 000 € d’amortissements
- Avant la réforme, la plus-value imposable était de : 120 000 € – 100 000 € = 20 000 €
- Depuis la réformée, la plus-value imposable se calcule de la manière suivante : 120 000 € - (100 000 + 30 000 €) = 50 000 €
Ce qui ne change pas avec la loi de finance 2025 :
Malgré cette évolution, plusieurs éléments fondamentaux demeurent inchangés. Le régime des plus-values des particuliers reste applicable, et les LMNP continuent de relever du régime des plus-values immobilières des particuliers. Cela signifie que les investisseurs conservent les abattements pour durée de détention, ainsi que les exonérations progressives.
Concernant les exonérations : l’impôt sur le revenu est exonéré après 22 ans de détention et les prélèvements sociaux sont exonérés après 30 ans. Concrètement, pour les investissements conservés sur une longue durée, l’impact de cette réforme peut donc être fortement réduit, voire neutralisé.
1. Les dispositifs Censi-Bouvard restent globalement préservés
Les investisseurs ayant bénéficié du dispositif Censi-Bouvard ne devraient pas être concernés dans la majorité des situations car les amortissements n’étaient généralement pas déduits fiscalement des loyers (hors fraction supérieure à 300 000 €).
2. LMP & Para-Hôtellerie
Le statut LMP (loueur meublé professionnel) et la para-hôtellerie ne sont pas concernés et continuent d’être soumises au régime des plus-values professionnelles, la réforme ne modifie donc pas leur mode de calcul.
3. Donation et arrêt d’activité
En cas de donation d’un bien exploité en LMNP, il n’y a pas de plus-value imposable à l’impôt sur le revenu au décès de l’usufruitier. La même logique s’applique lors d’un simple arrêt de l’activité LMNP, sans cession du bien. Pour rappel, la vente d’une résidence principale demeure totalement exonérée de plus-value immobilière.
Quel impact réel pour les investisseurs en LMNP ?
Cette réforme modifie effectivement la fiscalité applicable lors de la revente d’un bien exploité en LMNP. Cependant, il est important de replacer cette évolution dans son contexte global.
Pendant toute la durée de location, les amortissements permettent toujours de réduire fortement la fiscalité, voire de neutraliser totalement l’imposition sur les revenus locatifs pendant plusieurs années. Le LMNP conserve donc un avantage fiscal significatif.
Conclusion : quel impact réel de la réforme LMNP sur votre fiscalité ?
Par ailleurs, l’impact réel de cette réforme dépendra de nombreux paramètres :
- Durée de détention du bien ;
- Niveau des amortissements pratiqués ;
- Évolution du prix de vente ;
- Situation patrimoniale globale de l’investisseur ;
- Stratégie de transmission éventuelle.
Une approche globale reste indispensable : cette réforme ne doit donc pas être analysée isolément. Il est essentiel de comparer les économies d’impôt réalisées pendant toute la période de location avec la fiscalité potentiellement due lors de la revente.
Dans la majorité des situations, le régime réel LMNP conserve un intérêt patrimonial et fiscal important. Chaque situation étant différente, alors contactez-nous pour une analyse personnalisée !
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